Ceci est une note personnelle destinée aux chefs d’entreprises, président de sociétés ou d’associations, aux professions libérales etc ainsi qu’à ceux qui les conseillent (notaires, experts-comptables, cabinets juridiques). Tous se posent la question de l’opportunité, avec la généralisation du télé-travail, de réduire fortement leurs surfaces de location.
Ils ont raison car les surfaces se libèrent à la location mais aussi à l’achat, ce qui est tout à fait nouveau.
C’est pourquoi, je leur conseille d’en profiter pour investir dans leurs propres bureaux à Paris ou dans la petite Couronne.
Le calcul est très simple : il est aujourd’hui moins cher d’acheter une surface plus petite que de conserver à la location leur surface actuelle.
Introduction
Je me souviens de mes cours d’école de commerce où l’on nous expliquait doctement que l’achat de ses propres bureaux commerciaux était une erreur de gestion qui freinait la croissance.
Or, si je fais le compte de mes amis qui ont particulièrement bien réussi dans leurs entreprises, tous sans exception ont fait de très bonnes affaires grâce à l’achat de leurs propres locaux commerciaux.
Et c’est aujourd’hui, ce que je conseille en tout premier lieu à mes clients chefs d’entreprise : investir dans leurs propres bureaux commerciaux à Paris, mais pas n’importe comment.
Cela nécessite de bien comprendre tout d’abord comment cela fonctionne.
L’immobilier est composé de 2 éléments distincts :
- Le foncier
- Le bâtiment
- A ceci s’ajoute pour les bureaux commerciaux : la commercialité.
La valeur de la commercialité des bureaux à Paris
Il est bon de rappeler qu’il n’existe que deux usages en matière immobilière. L’usage « habitation » et l’usage « autre que l’habitation ».
L’appellation « professionnelle » est contestée aujourd’hui à Paris ainsi que dans les villes limitrophes (hors Neuilly qui a listé un plan de ville avec les zones où la professionnalité est encore possible). A ceci s’ajoute la limitation aux professions strictement règlementées : il s’agit d’une acceptation qui est donnée « intuitu personae » et qui n’est pas transmissible.
A titre d’information, une brigade de 25 personnes est affectée, entre autres, à traquer les « faux » bureaux professionnels.
Aujourd’hui, la demande en bureaux réellement commerciaux est donc en complète expansion alors que l’offre se réduit comme peau de chagrin. Les vendeurs sont en position de force car la demande est toujours très importante (taux historiquement bas, argent disponible etc) et l’offre de plus en plus rare.
C’est pourquoi, les prix au m2 des bureaux commerciaux s’envolent, que ce soit à la vente ou à la location. En effet, depuis le 1er juillet 2019, les loyers d’habitation à Paris sont encadrés, alors que les loyers commerciaux sont libres. Dans le Paris-QCA, « Quartier central des affaires » de Paris, composé, selon la Chambre de commerce et d’industrie de Paris, du 8e arrondissement et d’une partie des 1er, 2e, 9e, 16e et 17e arrondissements, il n’est pas rare de trouver des loyers entre 700 et 1000€HTHC /m2/an. En ce qui concerne les prix de vente, pour un bien similaire, les bureaux commerciaux, quand ils existent, s’achètent toujours 30 à 40% plus chers que les prix en habitation.
Les bureaux commerciaux sont donc nettement plus rentables,
à bien égal, que les biens destinés à l’habitation.
Le changement d’usage
Il est néanmoins possible d’acquérir un bien en « habitation » et de demander le changement d’usage qui doit répondre au principe de compensation. Afin de pouvoir changer l’usage d’un bien, par exemple transformer un appartement en bureaux, il est nécessaire de trouver une démarche opposée, c’est-à-dire un bien allant subir la démarche inverse de « autre que l’habitation » à « habitation ».
A Paris, cette acquisition de commercialité est particulièrement ardue mais pas impossible. Elle donne un avantage économique futur certain à l’acquéreur.
La valeur patrimoniale
En ce qui concerne la valeur patrimoniale du bien, elle est composée d’une part par la situation géographique du bien qui devra être proche des transports et d’autre part, par sa valeur architecturale. C’est pourquoi nous vous conseillons d’investir à Paris-QCA car ce qui est rare restera cher. Et tous les décisionnaires restent au Centre de Paris.
Biens Anciens ou Biens Récents ?
Ce sont les biens qui ont conservé une partie d’histoire qui sont le plus recherché par les investisseurs. A contrario, les immeubles classiques de bureaux ont plus de mal à se revendre. Ils peuvent néanmoins eux aussi valoir une étude architecturale qui leur donnera peut-être une valeur patrimoniale.
La valeur architecturale
Une fois l’immeuble choisit, il convient de le réhabiliter afin de le mettre aux normes du jour.
C’est cette tension entre un bâtiment historique et sa rénovation high-tech qui va créer le maximum de valeur. La valeur professionnelle de l’architecte est ici primordiale. Nous allons vous aider à faire le meilleur choix.
La valeur culture d’entreprise
Les nouveaux modes de travail affectent particulièrement l’immobilier tertiaire :
– le nomadisme technologique : téléphone mobile, ordinateur portable, visio-conférence, skype, etc
– la distance au lieu de travail (et surtout durée, en particulier à Paris-RP) => 18% des français le pratiquent officiellement mais le télétravail « gris » se monte à 42%. Multiplication par 2 en 1 an…
– le besoin d’attractivité des entreprises : 30% des jeunes en études supérieures ne veulent pas travailler dans des entreprises traditionnelles. Raison évoquée : l’agilité dans l’organisation de leur temps et de leur environnement de travail.
– enfin, la recherche économique d’efficacité pousse à repenser les façons de travailler. Du point de vue immobilier, l’entreprise est en droit de se demander si le coût efficacité d’utilisation des bureaux est optimal. Aujourd’hui, on assiste à une vaste réflexion autour de l’immobilier de bureaux, du mobilier de bureaux, des espaces de travail… et de non-travail. C’est aujourd’hui dans un vrai lieu de vie que les salariés souhaitent se retrouver.
Quelle méthologie pour investir dans ses bureaux ?
Monumenta SAS est un spécialiste de l’immobilier ancien réhabilité. Nous allons vous accompagner de manière efficace pour investir dans vos bureaux avec un double objectif : utilitaire & patrimonial.
Et ce, plus qu’une agence immobilière classique, car il faut vraiment trouver des biens off-market car les biens disponibles à l’achat sont en général déjà réservés avant leur mise officielle sur le marché. Ou s’ils apparaissent encore sur les sites internet des grands commercialisateurs, c’est qu’ils ne présentent pas d’intérêt ou bien qu’ils sont déjà vendus.
Ceci passe par la signature d’un mandat de recherche exclusif à l’achat.
Ce mandat permettra d’être efficace immédiatement et d’agir en toute confidentialité au mieux de vos intérêts, avec un reporting hebdomadaire. Il me permet de centraliser toutes les offres du marché, en toute indépendance, au mieux de vos intérêts.
Je vous établis un comparatif et je vous accompagne tout le long du processus jusqu’à la signature chez le notaire.
Alors, on commence quand ?
Thierry Valat – Appelez moi