La loi de finances pour 2019 a institué une réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire rénové, dite « Denormandie ancien ».
Cette réduction d’impôt s’applique, sous condition de respect d’un engagement de location de 6 ou 9 ans et de plafonds de loyer et de ressources du locataire, aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent :
– un logement qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de rénovation;
– ou un local affecté à un usage autre que l’habitation et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement.
Pour le bénéfice de la réduction d’impôt, le montant des travaux de rénovation ou de transformation, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, et les travaux doivent permettre une amélioration notables des performances énergétiques
La réduction d’impôt s’applique exclusivement aux logements situés dans le centre des communes :
– dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué, qui sont mentionnées dans l’annexe à l’arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d’impôt prévue au 5° du B du I de l’article 199 novovicies de code général des impôts (cf. la liste en annexe)
– ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire prévue à l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation.
La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient du ou des logements, retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé actuellement à 5.500 euros.
La réduction d’impôt « Denormandie ancien » s’applique aux investissements réalisés du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021.
Le taux de la réduction d’impôt (identique au Pinel) est fixé à :
– 12 % lorsque l’engagement initial de location est pris pour une durée de six ans ;
– 18 % lorsque l’engagement initial de location est pris pour une durée de neuf ans.
– 21% lorsque l’engagement initial de location est pris pour une durée de douze ans.
La réduction d’impôt « Pinel » est répartie, selon la durée de l’engagement initial de location, sur six ou neuf années, à raison, selon le cas, d’un sixième ou d’un neuvième de son montant chaque année. Si l’engagement est prolongé jusqu’à 12 ans, le taux est majoré de 3 %, soit 1 % par an entre la 10 et la 12e année.
Compte tenu des dates de parution des décrets et arrêtés d’application, le dispositif est devenu pleinement opérationnel à compter du 28 mars 2019.
Pour aller plus loin, quelques éléments issus de la réglementation fiscale, notamment le bulletin officiel des impôts BOI-IR-RICI-365-20190531
I Opérations concernées
A Acquisition d’un logement en vue de sa rénovation
Nature des travaux
Les travaux de rénovation s’entendent de tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie pour ces surfaces ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces annexes.
Sont à ce titre exclus, notamment, les travaux qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables.
S’agissant de la notion de surface habitable, il est admis de tenir compte, outre de la surface de plancher construite, des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que des surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80 m faisant partie des pièces habitables du logement.
En revanche, il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements.
Les surfaces annexes pouvant faire l’objet de travaux d’aménagement conduisant à la création de surfaces habitables nouvelles s’entendent uniquement des combles accessibles avant travaux et des garages en habitat individuel.
Date d’acquisition du logement
La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions de logements en vue de leur rénovation, réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.
La date d’acquisition s’entend de celle de la signature de l’acte authentique d’achat.
Remarque : Compte tenu de l’entrée en vigueur du dispositif, dans l’hypothèse de l’acquisition d’un logement en vue de sa rénovation, la réduction d’impôt s’applique aux acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2019 à condition que les travaux soient achevés après le 27 mars 2019.
Délai d’achèvement des travaux
Les travaux de rénovation doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du logement destiné à être rénové.
B Acquisition d’un logement rénové
La réduction d’impôt s’applique aux logements qui ont fait l’objet de travaux de rénovation avant leur acquisition.
C Acquisition d’un local que le contribuable transforme en habitation
L’acquisition à titre onéreux d’un local affecté à un usage autre que l’habitation suivie de sa transformation en logement ouvre droit à la réduction d’impôt « Denormandie ancien ».
II Caractéristiques et localisation des immeubles éligibles
La réduction d’impôt s’applique aux immeubles à usage de logement situés dans le centre des communes :
– dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ;
– ou ayant conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT)
Performance énergétique globale des logements
Pour la Métropole, les logements doivent remplir deux conditions cumulatives.
- la consommation conventionnelle en énergie primaire du logement rénové doit, après travaux, être inférieure à 331 kWh/m²/an.
Cette consommation énergétique est évaluée sur les usages de l’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement.
- Les logements doivent :
– soit permettre d’atteindre une diminution de la consommation conventionnelle en énergie primaire après travaux définie par arrêté (30 % pour les logements individuels, 20 % pour les logements situés au moment de la réalisation des travaux, dans un bâtiment d’habitation collectif en copropriété).
– soit respecter des exigences de performance énergétique, définies par arrêté, par la réalisation d’une combinaison d’actions d’amélioration de la performance énergétique. Cette condition est réputée satisfaite dès lors que, après travaux, les logements respectent des exigences de performance énergétique pour au moins deux des cinq catégories de travaux d’amélioration de la performance énergétique suivantes :
– isolation de la toiture ;
– isolation des murs donnant sur l’extérieur ;
– isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur ;
– systèmes de chauffage ;
– système de production d’eau chaude sanitaire.
Les exigences de performance énergétique à respecter en fonction de la catégorie de travaux réalisée sont fixées aux articles 4 à 8 de l’arrêté du 26 mars 2019 relatif à la réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’investissement locatif prévue à l’article 199 novovicies du code général des impôts.
Concrètement, pour la première condition, la justification du respect des exigences de performance énergétique mentionnées est apportée par la fourniture :
– d’une évaluation énergétique établie selon une méthode de calcul conventionnelle et réalisée par un diagnostiqueur agréé. Elle indique la consommation du logement telle que résultant de la situation existante avant la réalisation des travaux et telle que projetée après travaux ;
– de factures, autres que les factures d’acompte, des entreprises ayant réalisé des travaux, comportant le lieu de réalisation les travaux, la nature de ces travaux, ainsi que les caractéristiques et critères de performance prévus par l’arrêté du 26 mars 2019.
Pour la seconde condition, la justification du respect des exigences de performance énergétique mentionnées est apportée par la fourniture de factures des entreprises ayant réalisé les travaux, comportant le lieu de réalisation des travaux, la nature de ces travaux, ainsi que les caractéristiques et critères de performance prévus par cet arrêté.
III CONDITIONS D’APPLICATION
A Réalisation de travaux représentant 25% au moins du coût total de l’opération
Le prix de revient du logement s’entend du prix d’acquisition des locaux majoré des frais afférents à l’acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière) et du coût des travaux de rénovation ou de transformation facturés par une entreprise.
Les travaux à prendre en compte pour l’appréciation du seuil de 25 % sont les travaux éligibles à la réduction d’impôt, soit les travaux de rénovation ou les travaux de transformation en logement.
Exemple 1 : Un contribuable acquiert un appartement en vue de le rénover pour une somme de 120 000 € (tous frais afférents à l’acquisition compris).
Ainsi, pour que le contribuable puisse bénéficier de la réduction d’impôt « Denormandie ancien », toutes autres conditions étant remplies, le montant des travaux de rénovation à réaliser devra être au minimum de 40 000 € TTC [(120 000 € + 40 000 €) x 25 % = 40 000 €].
Exemple 2 : Un contribuable acquiert un appartement ayant fait l’objet de travaux de rénovation pour la somme de 160 000 € (tous frais afférents à l’acquisition compris). Pour que ce contribuable puisse bénéficier de la réduction d’impôt « Denormandie ancien », le montant des travaux de rénovation réalisés avant la vente doit être au minimum de 40 000 €, représentant ainsi 25 % du coût total de l’opération (160 000 € x 25 % = 40 000 €).
Concrètement, le montant des travaux doit donc représenter au minimum 1/3 du montant du prix de revient du foncier, honoraires et fiscalité compris.
Les travaux de rénovation doivent avoir été facturés par une entreprise.
B Engagement de location et de conservation des parts
Identique au Pinel
C Conditions de mise en location
Identique au Pinel
D Plafonds de loyers et ressources des locataires
Identique au Pinel
IV MODALITES D’APPLICATION
Assiette maximale pour le calcul de la réduction d’impôt et imputation de la réduction
Au titre d’une même année d’imposition, et pour un même contribuable, l’assiette de la réduction d’impôt Denormandie (acquisitions ou constructions de logements et souscriptions de parts de SCPI confondues), ne peut excéder 300 000 €. Pour l’appréciation de ce plafond, il y a lieu de prendre en compte à la fois les acquisitions, constructions et souscriptions bénéficiant du dispositif « Pinel » et les acquisitions et souscriptions bénéficiant du dispositif « Denormandie ancien ».
La réduction d’impôt « Denormandie ancien » est imputée pour la première fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu., c’est-à-dire selon les cas :
| Nature de l’investissement | Fait générateur |
| Acquisition d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui entre ou non dans le champ de la TVA
Acquisition d’un logement rénové |
Date d’acquisition du logement |
| Acquisition d’un logement en vue de sa rénovation | Date d’achèvement des travaux |
| Acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement | Date d’achèvement du logement |
| Souscriptions de parts de SCPI | Date de réalisation de la souscription |
Comme pour le Pinel, la réduction d’impôt s’impute sur le montant de l’impôt progressif sur le revenu déterminé compte tenu, s’il y a lieu, du plafonnement des effets du quotient familial, après application de la décote lorsque le contribuable en bénéficie, et avant imputation, le cas échéant, des crédits d’impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires. Elle ne peut pas s’imputer sur les impositions à taux proportionnel.
Limitation du nombre d’investissements
Au titre d’une même année d’imposition, la réduction d’impôt prévue ne peut être calculée sur le prix de revient que de deux logements au plus. Pour l’appréciation de cette règle, il y a lieu de prendre en compte à la fois les acquisitions et constructions bénéficiant du dispositif « Pinel » et les acquisitions bénéficiant du dispositif « Denormandie ancien ».
Règles de non-cumul – déduction des revenus fonciers
En particulier, conformément aux dispositions du F du I de l’article 199 novovicies du CGI, les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt « Denormandie ancien » ne peuvent faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers.
Par ailleurs, un contribuable ne peut pas, pour un même logement, bénéficier à la fois de la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif intermédiaire « Pinel » et de la réduction d’impôt « Denormandie ancien » prévue au 5° du même B de l’article 199 novovicies du CGI. L’option doit être prise par le contribuable.
La réduction d’impôt dont il demande ainsi le bénéfice demeure soumise, pendant toute la durée de la période d’engagement de location, éventuellement prorogée, au respect des conditions d’application propres au dispositif choisi.
Articulation avec les déficits fonciers
La base de la réduction d’impôt s’apprécie, pour les logements acquis en vue de leur rénovation, à la date d’achèvement des travaux de rénovation. Il s’ensuit que les travaux réalisés postérieurement à l’achèvement des travaux de rénovation ne sont pas compris dans la base de l’avantage fiscal. Il en va de même des éventuels travaux qui ne répondraient pas à la définition exposée plus haut, quelle que soit leur date de réalisation. Ces dépenses de travaux peuvent en revanche, le cas échéant, être admises en déduction, dans les conditions de droit commun, pour la détermination des revenus fonciers.
Conformément aux dispositions du F du I de l’article 199 novovicies du CGI, les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif intermédiaire « Duflot » ou « Pinel » ne peuvent faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers. Ces règles sont reprises pour la réduction Denormandie, l’instruction fiscale énonçant qu’ en particulier, conformément aux dispositions du F du I de l’article 199 novovicies du CGI, les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt « Denormandie ancien » ne peuvent faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers.
Est-il possible de cumuler réduction d’impôt Denormandie et déficits fonciers ?
Cas d’un logement acquis en l’état puis rénové
Sachant que la réduction d’impôt est établie en pourcentage du prix de revient de l’opération, et que ce prix de revient s’entend du prix d’acquisition des locaux majoré des frais afférents à l’acquisition et du coût des travaux de rénovation ou de transformation facturés par une entreprise, le cumul au-delà des 25% minimum de coûts de travaux dans le prix de revient supposerait que l’on puisse déterminer deux prix de revient différents pour une même opération réalisée au même moment et avec une même date d’achèvement, l’un limité au prix de revient n’incluant que les 25% obligatoires, et un autre constitué par le prix des travaux excédant ces 25%, ce qui semble bien délicat en pratique.
Seules les dépenses de travaux éligibles au déficit foncier réalisées postérieurement à la date d’achèvement des travaux retenue pour l’application du dispositif Denormandie pourront donc être imputables sur les revenus fonciers.
Sachant en outre que le logement doit être donné en location nue dans un délai de douze mois à compter de son achèvement (identique au Pinel), et que la réduction d’impôt « Denormandie ancien » est imputée pour la première fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu, c’est-à-dire dans notre cas l’achèvement des travaux, on voit bien la difficulté d’organiser un tel cumul en imputant le coût des travaux excédant les 25% sur le revenu foncier par le biais d’un « second « achèvement de travaux.
En théorie, il est possible d’imaginer une première série de travaux donnant lieu à déclaration d’achèvement et répondant aux exigences des 25% du prix de revient et des critères de performances énergétiques, puis une seconde, entièrement affectée au déficit foncier, dans les douze mois suivant la première et avec en tout état de cause une location effective à l’issue de ces douze mois.
En pratique, compte tenu de la nature des travaux obligatoires pour respecter les critères de performance énergétique, une organisation des travaux permettant un tel « séquençage » paraît vraiment très complexe.
Enfin, l’exigence de mise en location dans les douze mois suivant la date d’achèvement des travaux suppose qu’à cette même date le local soit effectivement « louable » en l’état, ce qui réduit encore considérablement la possibilité théorique d’une imputation sur les revenus fonciers de la part excédant le seuil des 25% via une deuxième série de travaux dans les douze mois suivant la première date d’achèvement.
Naturellement, l’hypothétique part des travaux en sus des 25% imputables sur les revenus fonciers sera exclue de la réduction fiscale Denormandie.
Exemple : pour un foncier acquis TCC à 100K€ avec 100K€ de travaux, la réduction d’impôt finale (hypothèse de conservation de 9 ans) sera de 36.000€.
Avec 50K€, elle ne sera plus que de 27.000€, mais si les 50K€ restants de travaux étaient imputables sur les revenus fonciers, ils pourraient donner lieu à une économie (hypothèse de taux d’imposition à 30%) fiscale de 15K€ + prélèvements sociaux de 17,2% sur revenus fonciers de 8,6 K€, soit au total 23,6 K€. L’économie fiscale globale serait alors de 27+23,6=50,6 K€
Au total, le cumul permettrait une économie fiscale supplémentaire de 14,6K€, soit plus de 40% de plus que sans cumul.
Pour conclure, selon nous le cumul est au mieux possible en théorie, et quasi-impossible en pratique. Enfin, l’éventuelle mise en œuvre du « séquençage » des dates d’achèvement de travaux, à supposer qu’elle soit possible, pourrait être remise en cause par l’administration fiscale sur le fondement de l’abus de droit.
Obligations déclaratives spécifiques
Le contribuable doit également, pour le bénéfice de la réduction d’impôt « Denormandie ancien », joindre à sa déclaration une note récapitulant les travaux réalisés ainsi que leur montant. Cette note doit distinguer les travaux de rénovation ou de transformation en logement éligibles à la réduction d’impôt, des éventuels autres travaux ne répondant pas à cette définition.
En cas d’acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement, le contribuable doit fournir la copie de la déclaration d’achèvement des travaux, accompagnée d’une pièce attestant de sa réception en mairie ainsi qu’une note précisant la nature de l’affectation précédente du local.
Le contribuable tient à la disposition de l’administration les documents permettant de justifier du respect des conditions de performance énergétique prévues, ainsi que les factures des entreprises ayant réalisé les travaux de rénovation ou de transformation en logement, et identifiant de manière distincte le montant de ces travaux.
Réduction Denormandie et plafonnement global des avantages fiscaux
L’article 200-0 A du CGI prévoit un plafonnement global des avantages fiscaux, parmi lesquels les réductions d’impôt, « Duflot » ou « Pinel », en faveur de l’investissement locatif intermédiaire prévues à l’article 199 novovicies du CGI. En application de ces dispositions, ces réductions d’impôt sont prises en compte pour la détermination du plafonnement global prévu par l’article 200-0 A du CGI.
La réduction d’impôt « Denormandie» est prise en compte pour la détermination du plafonnement des avantages fiscaux fixé à 10 000 €/an par le premier alinéa du 1 de l’article 200-0 A du CGI.
Au final, quels sont les véritables atouts de la réduction d’impôt Denormandie ?
A la différence du Pinel, les logements rénovés sous le régime Denormandie ne sont pas soumis aux mêmes contraintes en matière de performance énergétique. En particulier, ils ne sont pas tenus de respecter les labels RT 2012 ou BBC, qui font « exploser » les prix à la construction.
De même, à la différence de ce que l’on appelle le Pinel réhabilité au déficit foncier, il n’est pas imposé de transformer en logement un bien considéré comme « inhabitable « et dont la réhabilitation suppose donc des montants de travaux très élevés.
Dès lors, même sans possibilité de cumul avec le déficit foncier, des achats bien « ciblés » dans des centres-villes en voie de redynamisation pour un prix de revient intéressant rapporté aux perspectives de rentabilité locative confèrent à la réduction fiscale spécifique un attrait indéniable, tant il est vrai que la recherche de l’économie fiscale ne doit jamais être le critère exclusif, mais un des critères d’appréciation, avec la rentabilité locative et les perspectives de revente à terme.
Annexe : carte des villes éligibles au Denormandie