Comme on dit que les cordonniers sont souvent les plus mal chaussés, j’ai souhaité appliquer en 2021 à moi-même les recommandations que je préconise pour les autres en ce qui concerne l’immobilier de bureaux : « arrêtez de louer pour acheter » afin « d’utiliser l’argent des loyers pour rembourser un prêt ». Au bout de quelques années, sans effort aucun, vous serez en possession d’un beau patrimoine qui vous protègera ou qui protègera vos actionnaires, quoiqu’il puisse advenir de l’entreprise.
Voici pourquoi le timing est parfait :
- Avec le Covid 19, le besoin de surface s’est réduit de 20% à 30% en moyenne.
- De nombreux bureaux se sont libérés à la location et les propriétaires sont contraints d’en proposer certains à la vente, offrant ainsi de nouvelles opportunités d’achat qui n’existaient pas auparavant.
- L’argent est « gratuit » avec des taux historiquement bas.
- L’immobilier permet de protéger l’entreprise pour l’avenir et de compléter la retraite des chefs d’entreprises ou des professions libérales.
- Les hyper centres-villes restent des zones très attractives pour les salariés et les clients, hors télétravail.
Mon conseil est :
- D’affecter approximativement le même montant de votre loyer actuel au remboursement du nouveau crédit.
- De rechercher un bien en privilégiant bien évidemment l’emplacement.
- Si possible avec beaucoup de travaux car l’amortissement est plus rapide et parce qu’il est possible de réaliser un projet qui participera à modeler votre culture d’entreprise.
La difficulté est de trouver des biens off-market car les biens disponibles à l’achat sont souvent déjà réservés avant leur mise officielle sur le marché. Les vendeurs sont toujours en position de force car la demande reste très importante et l’offre rare. Les prix de l’immobilier Paris QCA ont d’ailleurs continué à monter contrairement à ce que certains ont annoncé.
Parlons-en ensemble, c’est important : 06 45 30 44 50.
It’s time to move !
Un bel exemple de projet réussi
et mené par Monumenta Real Estate
Lorsque l’opportunité s’est présentée pour Monumenta SAS d’acquérir une toute petite surface à rénover, je n’ai pas hésité une seconde. Comme souvent en immobilier, il faut faire des choix et choisir, c’est savoir abandonner l’accessoire en se focalisant sur ce qui est important. Certes, la surface était vraiment petite et l’état absolument désastreux.
MAIS, l’emplacement était vraiment Premium et le prix du foncier très attractif. Je me suis dit qu’au pire je pourrais toujours le louer…
Timing :
- Achat en janvier
- Curage complet en février
- Travaux de mars à juin
- Déménagement en juillet
Au final, comme la surface est vraiment plus petite que ce que nous avions avant, les remboursements d’emprunts sont très inférieurs aux loyers précédents. Les remboursements ont pu être étalés sur 12 ans pour le foncier et 7 ans pour les travaux.
J’ai géré l’intégralité de cette rénovation en direct, aidé par un jeune architecte pour les plans, un maître d’œuvre chevroné pour l’élaboration du cahier de devis et par une entreprise tous corps de métiers pour la réalisation.
L’architecture intérieure étant l’une de mes passions, j’ai eu le plaisir de choisir tous les matériaux. Après beaucoup d’engagement de ma part, je suis aujourd’hui fier du résultat.
Je vous laisse juge :
Si vous aussi, tout comme moi, vous êtes convaincu qu’il est temps de d’acquérir vos bureaux et de ne plus jeter chaque mois l’argent de votre entreprise à la poubelle, alors confiez-moi un mandat de recherche à l’achat.
Aujourd’hui, Monumenta SAS collabore avec les principaux intervenants de ce marché de bureaux bien spécifique.
C’est-à-dire, à la fois avec les foncières propriétaires, mais aussi avec les promoteurs qui proposent des biens réhabilités. Monumenta SAS travaille en direct mais aussi en co-cabinet avec la plupart des brokers.
Avec ces derniers, les honoraires de commercialisation/recherche à l’achat sont en général partagés à 50%/50%. Il ne vous revient donc pas plus cher de nous confier un mandat de recherche à l’achat que de gérer par vous-même votre recherche, ce qui est chronophage et stressant car vous avez dû avant tout dénoncer votre bail…
Enfin, nous collaborons avec des notaires spécialisés dans les ventes complexes, ce qui est vraiment nécessaire dans le cas de l’acquisition de bureaux (problèmes spécifiques de commercialité, etc)
Monumenta SAS vous fait ainsi gagner du temps, vous évite bien des écueils et vous offre un choix plus large qu’un seul broker.
Génèse du projet :
Acquisition d’un petit lot place de la Madeleine – 75008 Paris – composé d’une pièce avec double fenêtre ouvrant sur cour intérieure et pénalisée par 2 gros coffrages centraux.
Mon objectif est double :
- Transformer cet espace pour une utilisation mixte : bureau & pied-à-terre ponctuel
Coin bureau : il doit permettre de recevoir 1 ou 2 clients la journée
Coin nuit : mini douche italienne + lavabo + canapé-lit - Réaliser une première rénovation complète en m’exerçant sur un petit lot.
En effet, mon métier de Conseil en Gestion de Patrimoine m’amène très régulièrement à vendre de l’ancien réhabilité haut de gamme mais ce n’est pas moi qui gère les travaux. Je m’occupe de la commercialisation et du conseil fiscal. Ils sont suivis par des Contractants Généraux ou des Maîtres d’œuvre, des Architectes du Patrimoine etc.
J’ai néanmoins aussi déjà participé via notre foncière à l’achat de plusieurs immeubles que nous avons revendu à la découpe mais encore une fois ce n’est pas nous qui gérions directement les travaux de réhabilitation.
C’est donc une « première » sur laquelle je vais pouvoir « me faire la main ».
So let’s move on now!
Cet achat ne se présente dans un premier temps pas très bien.
Après décoffrage et curage complet, après avoir déposé les faux plafonds, la bonne nouvelle est que la hauteur sous plafond est de 3,30m et sous poutres bétons de 2,90m. Mais, il s’avère finalement impossible de couper les deux gros tuyaux centraux comme je l’avais envisagé et les nombreuses arrivées d’eau sont difficiles à gérer. Que faire ?
Je décide de transformer ce problème en solution et d’utiliser un des 2 tuyaux afin de créer un WC intérieur et de dériver l’autre afin de faciliter la circulation. Les arrivées et sorties d’eau vont nous servir pour créer une petite douche bien pratique après un jogging.
Je décide de conserver le beau volume en gardant une hauteur sous plafond maximum et en sablant les poutres en bétons afin de les laisser apparentes.
Je fournis un cahier des charges précis des objectifs et des matériaux souhaités au cabinet d’architectes intérieurs qui me propose 2 versions d’aménagement.
Je pars sur le deuxième projet tout en le modifiant assez significativement car la proposition fait perdre trop de place dans la première partie de la pièce. Je change de sens le WC, j’enlève la cuisine qui n’est pas nécessaire et je négocie avec l’architecte de l’immeuble et le Syndic de copropriété de changer le sens de l’ouverture de la porte afin de gagner en circulation.
Je conserve l’idée de la verrière dont la partie basse est bien utile pour cacher la dérivation. Elle permet aussi une séparation nette entre la partie jour-travail et la partie nuit-réception, transformable en couchage éventuel.
Mon Maître d’œuvre m’établit un cahier des charges et le soumets à 3 entreprises tous corps d’état. Je choisis celle qui me parait la plus efficace et mon intuition sera la bonne.
J’ai choisi d’investir dans un revêtement en bois lambrissé sur toute la longueur du mur afin de donner une tonalité chaleureuse et moderne ainsi que dans un beau parquet en chêne massif. Dans des éclairages professionnels aussi car la qualité de la lumière est très importante dans une petite surface. J’opte pour un carrelage métro noir dans la salle de bains qui s’ouvre par une porte coulissante. Je fais réaliser un meuble sur mesure par le menuisier pour le lavabo en béton qui rappelle les poutres afin de gagner encore de la place. Je commande une double fenêtre sur mesure de style verrière afin de remplacer l’ancienne qui n’a plus aux normes actuelles. Ainsi qu’un beau papier-peint qui me rappelle l’île de Saint-Barth et qui agrandit la pièce.
Les budgets sont conséquents mais le résultat est là. La conclusion est que plus la surface est petite et plus il faut utiliser de beaux matériaux car la différence de prix est finalement assez faible et elle se voit vraiment.
Après 3 mois de travaux intensifs, parfois ralentis par les livraisons, je suis ravi.
En gagnant de la place, J’ai même pu conserver une belle table en marbre noir que j’avais dans mon précédent bureau.
Comme j’adore le résultat final, j’ai finalement opté de le conserver pour mon usage personnel et de ne pas de le louer tout de suite comme je l’avais envisagé au départ.
Certes, tout est plus petit qu’avant mais j’économise chaque mois une belle somme d’argent et je suis propriétaire. Par ailleurs, j’ai la chance de pouvoir travailler au vert à côté de Paris et surtout je me déplace très souvent professionnellement dans toute la France et j’ai d’autres bureaux en Normandie (à Honfleur) et bientôt dans le Sud-Ouest (à Bordeaux) et en Bretagne (à Saint-Malo).